ASSET PATH COMPARISON

房贷 vs 投资模拟器

如果不买房：把买房要花的头金和购房费用拿去投资，之后每月把“买房每月要付的钱 − 房租”继续投进去。到贷款还清时，比较房子卖掉能拿回的钱和投资账户里的钱。

先看口径： 这是资产路径比较，不包含居住使用价值。两条路径每月掏出的钱相同：买房路径的总资产只有房屋净资产（房屋价值 − 剩余贷款 − 出售费用）；租房路径每月投入“买房月度成本 − 租房月度成本”，房租更高的月份则从投资账户取出差额。默认在贷款还清时比较。土地增长率、建筑物折旧、成本与租金增长和投资收益率都只是模拟假设，不构成投资、贷款或购房建议。

QUICK PROFILES

房屋画像

切换会更新房价、土地增长率、建筑物参数、持有成本、租房参数和住宅ローン控除的期间与限度额，不会覆盖贷款条件、成本增长率、更新料、投资假设与模拟期限。

首都圈中心（东京 23 区）

首都圈非中心（多摩、横滨・川崎、埼玉・千叶近郊）

远离市中心（埼玉、千叶、神奈川外围）

参考 2026 年公开统计并取整：中古价格为東日本レインズ 2026 年 8 月成约均价（公寓按 65㎡ 换算）；全新公寓为不動産経済研究所 2026 年上半期中位数；全新一户建为アットホーム 2026 年 5 月均价。公寓月租参考アットホーム 2026 年 8 月募集租金（含管理费），一户建月租按租房网站 3～4LDK 行情估算。全新住宅按省エネ基准适合住宅设定控除 13 年、限度额 3,000 万；中古按 10 年、2,000 万。

PART 1

买房路径

01 房屋与贷款 + 02 土地、建筑物与持有成本

01

房屋与贷款

￥86,000,000

单位日元，每格 100 万，上限 1 亿。

20%

范围 0% 到 50%。

2.0%

元利均等；月利率 = 年利率 ÷ 12。默认 2% 是假设变动利率（2026 年 10 月各行约 1.0～1.8%）逐步上调后的 35 年平均估算；全期固定的フラット35 当月为 3.83%。

不变

0 = 全期按上面的利率。设为 N 时，第 N 年末之后改用下面的利率，并按剩余余额与剩余期限重算月供（类似固定期间结束）；变动利率的 5 年ルール / 125%ルール 不模拟。

3.0%

仅在设置了变动时点时生效，用来测试加息风险。

35 年

35 年

默认等于贷款期限并随之调整，即在还清贷款时比较；也可以缩短。

0.7%

每年退税 = 年末贷款余额（不超过限度额）× 控除率，抵减当月买房成本，因此租房侧当月少投入相同金额。

10 年

设为 0 年表示不使用控除。

￥20,000,000

2026–2030 年入住参考：新筑 长期优良 / 低炭素 4,500 万、ZEH 水準 3,500 万、省エネ基準適合 2,000 万（均 13 年）；中古 认定 / ZEH 3,500 万、省エネ 2,000 万（13 年），其他住宅 2,000 万（10 年）。育儿 / 年轻夫妇世带限度额更高。模型假设应缴所得税与住民税足以全额抵扣（住民税部分每年上限 97,500）。

02

土地、建筑物与持有成本

2.0%

只作用于土地；建筑物按结构和购买时年龄折旧。

税务年限是折旧基准，不等于实际售价。

22 年

中古按国税厅簡便法估算剩余年数：(法定年数 − 已过年数) + 已过年数 × 20%；超过法定年数时为法定年数 × 20%，最短 2 年。

50%

房屋价格会拆成土地和建筑物两部分。

3.0%

8.0%

当前案例可先按 8% 估算。

￥58,000 / 月

公寓：管理费 + 修缮积立金 + 固定资产税 + 保险；一户建：固定资产税 + 保险 + 小修缮，外墙屋顶等大修用下方的大修费用另计。最大 200,000 / 月。

2.0%

修缮积立金、管理费等通常会逐步上调。

每 15 年

建筑物房龄每到周期的整数倍时，在该年末支付一次大修费用。

不计

按当前价格输入，随持有成本增长率上涨。公寓的大规模修缮由修缮积立金负担，默认 0；一户建案例按外墙 + 屋顶约 200 万估算。

PART 2

租房 + 投资路径

03 投资假设 + 04 租房成本

03

投资假设

5.0%

按有效年化收益率换算为月复利。

0%

NISA 免税为 0%，特定口座为 20.315%；按变现口径只对收益部分课税。

租房侧投资启动金自动等于买房初期费用（头金 + 购房费用）。之后每月末投入“买房月度成本 − 租房月度成本”；为负数时从账户取出（按比例卖出，含收益部分的税）。账户用尽后的不足部分记为无息欠款。

04

租房成本

￥260,000 / 月

每格 1,000，最大 500,000 / 月。

2.0%

范围 -10% 到 10%，负数表示租金逐年下降。

0.8% / 年

上面的增长率是同房龄房屋的市场租金变化；租的是同一套房子时它也在变旧，租金会相对市场打折。参考 LIFULL HOME'S 2021 年数据：东京 23 区单身户型 新筑 → 築 20～30 年 租金低约 17～23%，约每年 0.8%。

每 2 年

1 个月房租

首都圈常见为每 2 年 1 个月；关西等地区多数没有，可设为 0。

租房侧每月投入 = 买房月度成本（月供 + 持有成本 − 当月控除退税）− 租房月度成本（月租 + 当月更新料）。房租逐年上涨后可能变成负数，即从投资账户支付超出部分。

结果会随输入实时更新，参数会自动保存在本浏览器。

RESULTS

模拟结果

买房总资产（房屋净资产） vs 租房总资产（投资账户）

PART 1

买房

从初期支出、每月成本到期末房屋净资产；买房路径没有投资账户，总资产就是卖房还贷后拿回的钱。

初期费用合计 — 头金 — + 购房费用 —
每月买房成本（首月 → 期末） — — —
住宅ローン控除合计 — —
买房路径总资产（期末房屋净资产） — 土地 — + 建筑物 — = 房屋价值 — 房屋价值 − 剩余贷款 — − 出售费用 — —

PART 2

租房 + 投资

买房初期费用作为投资启动金；每月投入买房成本与租房成本的差额，房租更高时从账户取出。

投资启动金 — = 买房初期费用（头金 + 购房费用）
月租（首月 → 期末） — —
租房侧每月投入 / 取出（首月 → 期末） — —
租房路径总资产 — —

PART 3

比较

集中查看两条路径的总资产差额、累计现金流和收益构成。

模拟期限 — —
两者总资产差额 —
买房累计现金流出 — 头金、购房费用、月供、持有成本与大修费用，扣除控除退税
租房累计现金流出 — 月租 — + 更新料 —
租房侧累计投入 — 投资启动金 + 每月正差额
租房侧累计取出 — —
累计房贷还款 —
其中累计利息 —
累计偿还本金 —
房屋价值变化 — 期末土地 + 建筑物价值 − 买入价格
租房侧投资收益（税前） — 投资账户累计产生的收益，余额为负时不计收益
投资收益税 — —
盈亏平衡点（其他参数不变，只改这一项）
  • —

资产路径曲线

数字为模拟期末的总资产；鼠标在图上移动，或聚焦图表后用方向键查看各年末明细。

买房路径总资产 —
租房路径总资产 —
期末差额 —

资产明细

最终资产值和差额可以追溯到最后一条记录；按年度时成本为当年合计、资产为年末值。

年 / 月 房屋价值 土地价值 建筑物价值 剩余贷款 买房总资产（房屋净资产） 租房侧投入 / 取出（当年） 租房总资产 买房成本（当年） 租房成本（当年） 差额（租房 − 买房）
输入有效参数后显示明细